近年来，关于房地产的讨论依然热烈，许多人认为可以继续等待，认为开发商最终会因为承受不住压力而降价。然而，我想指出的是，自8月28日起，房地产市场的规则已经发生了根本性的变化。住建部和其他部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，简而言之，就是要有序推动现房销售。从明年开始，新房的定价方式将与过去的二十年截然不同。以前的预售模式是因为市场缺乏房源，开发商通过预售能迅速回笼资金，但如今的情况已然不同，当前市场所缺的已不仅是房子，而是优质的房地产，主要矛盾从“有没有”转变为“好不好”。

根据数据显示，2022年全国新建商品住房现房销售比例仅为13.9%，预计到2025年这一比例将上升到32.4%。此外，今年上半年，全国的二手房销售面积首次突破50%，达到50.4%。浙江工业大学的虞晓芬教授坦言，这一变化并非偶然，而是市场演变趋势和供需关系变化的必然结果。换句话说，消费者已经在通过选择来表达他们对“所见即所得”的期望，而国家则是将这种市场趋势变成了政策。

现房销售的推动，将直接给开发商的资金链带来压力。过去，开发商可以依靠高周转的模式运营，迅速拿地、预售、收款，再用预售款来建房。而现在，他们必须在房屋完工后才能出售，建设周期通常在两到三年，意味着他们需要先自行垫付资金。中小型开发商的情况类似于突然被告知要自费参加马拉松——这并不是不想跑，而是根本无力负担。房地产行业正在经历洗牌，从2025年的9.3万家企业到2026年初可能只剩下6.8万家，2024年将有超过4.2万家相关企业注销或被吊销。这并不是说中小房企不努力，而是市场规则已变，无法承受压力的只能选择退出。

随着中小房企的减少，市场份额自然会集中到大型企业。在2025年，14家央企的土地收购金额就已占到全国前百强房企总金额的50%，而到2026年，这一比例几乎达到了70%。根据克而瑞的数据，在样本前50强房企中，前十名的市场占有率从2021年的50%回升至2026年上半年的75.1%，而前20强的市场份额超过了90%。过去的市场上，数十家开发商争夺客户，价格战不断，如今，供房的企业少之又少，价格战显然没有必要，定价权自然回归到开发商手中。

有些人认为，现房销售仅仅是推迟了房子的销售，并不会造成价格的大幅上涨，但我们可以做个简单的计算。以前，开发商通过拿地后半年到一年即可开盘回款，现在则需等待两到三年进行现房交付，这意味着资金占用时间延长平均18个月。以4.5%的融资利率计算，财务成本就会增加总货值的5.5%到7%。再考虑到工程和管理的费用，包括全流程的质量控制、第三方质检、实景展示区运维等，加上市场波动的风险准备金，增加的刚性成本达8%到11%。换算到单价上，主流城市的每平方米价格可能上涨1500到3500元，而核心城市的高端项目甚至会超过5000元。

这部分成本是不可避免的，管理优化也无法显著降低，最终只能反映到定价上。在当前市场竞争加剧的情况中，少数大型央企和国企能够借助强大的资金实力而不需降价，普通地区的价格溢价为3%到5%，强二线核心城市场景可以达到6%到9%。一线城市的核心改善区域，由于供应稀缺、需求强劲，出现10%到15%的溢价并不罕见。

市场已经通过实际交易在作出选择。根据深圳贝壳研究院的数据，今年7月，1000万元以上高端二手房的成交均价较上月上涨5.7%。这显示出优质房产价格的抗跌韧性。同样，随着新房价格上涨，二手房价格也不会静止不动。经过前几年的调整，二手房的泡沫已被彻底挤压，70座城市的二手房价格指数较历史高点回落超过20%，许多非核心区域调整幅度更为明显。

当价格下降时，租售比也会改善。易居研究院的数据显示，上海某些小户型的二手房租售比在2.3%到3.1%之间，而在成都、武汉等强二线城市，部分房源的租售比已突破3%。于是，聪明的资本开始逐步入市，从去年下半年开始，高盛、黑石等外资机构不断在核心城市优质住宅中加仓，同时内资的资管公司也在加码对优质次新房源的收储。他们的判断相对简单：一旦新房价格企稳并开始上涨，低估的二手房必然会迎来价值恢复。

这种变化已经反映在业主的报价上。深圳乐有家研究中心的数据显示，深圳二手住宅的平均议价空间从2025年12月的11.17%降到今年7月的9.01%。议价空间的收窄意味着什么？业主不再急于降价出售，与之前的“诚心卖、可以谈”的态度不同，如今是“价格合适才卖”。在上海，伴随着“沪八条”的实施，8月二手房成交量达到了23137套，同比激增16.2%，创下2021年以来的同期新高。当业主心态从“降价出售”转变为“惜售观望”，二手房价格的底部将逐渐稳固下来。

新房和二手房的市场均稳固之后，开发商拿地的积极性自然会恢复。今年5月在上海闵行浦江镇的一宗低密度住宅地块上，经过136轮激烈竞价，最终由大华集团以36.55亿元的价格成功竞标，溢价率达到40.72%，刷新了浦江板块的单价纪录。这样的案例并非个别现象，行业的信心正在逐步回暖。